買樓變犯法、小業主如何自救

人生有幾多個十年、買一層樓要供三十年、辛苦供完先被通知犯法？責任誰屬？

繼日出康城「首都」拆主力牆事件和暴雨揭豪宅紅山半島多幢獨立屋霸官地及僭建，大家對違規改動都會十分小心。而近日看到一個值得分享觀看的影片＂嘉薈軒原裝交樓疑屬僭建❗️點解屋宇署都過關＂

影片大概是有一名業主打算沽出單位，卻被下手買家的律師挑戰業權有瑕疵，理據是業主曾經違規調動廚房位置。但這名業主話自己無改動，亦無可能有改動，因為這根本是發展商的原裝交樓標準。這一宗口同鼻拗的「羅生門」事件，在我們追查之下，揭發出更多問題，背後或者涉及行政部門失當。

位於莊士敦道的「嘉薈軒」，是2004年由嘉華及市建局合作的重建項目，毗鄰為「和昌大押」。一名不願意出鏡的業主跟我們說，早前轉售單位時，就收到下手買家的律師挑戰業權有瑕疵，表示其廚房有改動過。律師信指出，根據「嘉薈軒」的買賣合約及樓契，廚房理應是在窗台位置，而不是在近門口位置，要業主提出證據證明為合法改動。

現場廚房位置與契約並不相符

從業主傳給我們的影片，可以看到單位內開放式廚房的確挨近大門口位置，而非原有的窗台位置。而原本的窗台位置，則成為客飯廳一部份。表面上，下手買家律師的指控並沒有錯，廚房位置不在窗台附近，似曾被改動過。但業主表示，可以理解下手買家趁市況回落用盡方法踢契，但用這個理由卻不能接受，因為當日他是在樓花期內接摸貨，收樓至今從沒裝修過單位，全部保留一手原裝交樓標準，又怎會把廚房的位置由窗台位移至近門口呢?

證實1: 示範單位廚房已置於近門口位

為了還原真相，我們找到了當年購入「嘉薈軒」的一手買家。他當年在收樓時，曾參加過電視台驗樓節目，並邀請驗樓師入屋驗樓，其單位是如假包換的原裝交樓標準。他憶述，去到售樓處睇示範單位時，廚房已設於近大門位置，自己收樓時的廚房也設於近門口，而不是樓書平面圖所述的窗台。換句話說，這一點證實今天的業主並沒有講大話。

「我記得大部份廚房都是設於門口位置，是開放式廚房，很骨子的，入門口有開放式廚房。我有興趣的單位是開放式單位，廚房在洗手間的對面，有煮食爐，有微波爐，有雪櫃、有洗衣機，收納得很妥當。樓書沒有特別望廚房在哪裡，買樓都是看感覺，覺得幾靚。當時代理跟我說買樓就跟示範單位相同，大部份就是如此模樣，只是沒有裝修而已。」

證實2: 發展商要求買家簽署廚房有改動的協議

2006年開售的「嘉薈軒」未有《一手住宅物業銷售條例》規管，發展商賣樓全靠自律。陳先生記得，當日在售樓處要簽署臨約時，要附帶簽署一份很特別的文件，文件只得得一頁，大意是「買家接受廚房會設於近大門位置」。他表示，這份文件很特別，所以很有印象，只是當時認為相關改動，把廚房由原本窗台位放近大門附近比較理想，故就算文件奇怪也簽署確認，事後發展商也沒把副本轉交買家。

「 到簽臨約時有提到正式plan的位置，就看見廚房在露台附近位置，很細個，像一個洗手盆，我有問代理為何如此奇怪? 代理說：『不是的，到時簽約時，發展商會提升廚房，會像示範單位般比較大及長的』。簽署臨約時，其中一份信，要我簽署的，表示我同意這個改動。你也不想個洗手盆只得一個很細的櫃枱、只得一個很小的洗手盆；對比改動後可以有個正式及大廚房，跟示範單位相若，覺得很不錯，所以便簽署了。」

結語

沒有正式文件支持，「嘉薈軒」廚房位置跟圖則不符的問題，演變成一宗「違規建築」個案，形成「業權瑕疵」直接影響全幢樓日後的轉讓權利。經歷了這麼多年才被揭發，律師說因相關文件未有註冊，故查契時難發現。就算真的發現了，律師也可有協助買家加簽不追究「業權瑕疵」等條款，讓二手買賣得以繼續進行。當然今日事件曝光後，日後買家有按揭需求時，就要視乎個別銀行的接受程度而定。

嘉薈軒 J Residence
發展商：嘉華國際 / 市區重建局
灣仔 莊士敦道60號

Source: https://www.wuchatprop.com.hk/嘉薈軒僭建-開放式廚房/
Source: https://www.midland.com.hk/zh-hk/estate/港島-灣仔-嘉薈軒-E000003218